Czynsze z tytułu najmu i dzierżawy w okresie przedłużającej się pandemii COVID-19

Już we wcześniejszych artykułach zamieszczanych w newsletterze informowaliśmy o zagadnieniach istotnych z punktu widzenia stron umów kreujących zobowiązania długoterminowe (w szczególności: „Koronawirus a zobowiązania umowne” oraz „Koronawirus – kogo dotyczy ograniczenie handlu w galeriach?”).

 

Obecnie, po 9 miesiącach walki z koronawirusem w Polsce, warto wrócić do tych zagadnień.

 

Przede wszystkim, przedsiębiorcy wynajmujący albo dzierżawiący lokale w zakresie niektórych branż w galeriach handlowych, muszą borykać się z kolejnymi zakazami prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2000 m2. Zakazy takie wprowadzane były już dwukrotnie, a kolejny zakaz ma zacząć obowiązywać od 28 grudnia 2020 r. Warto przy tym pamiętać, że art. 15ze Ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych przewidujący wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy (umowy) w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2000 m2 znajduje także zastosowanie w sytuacji wprowadzenia w okresie obowiązywania ustawy drugiego i kolejnych zakazów (nie dotyczył wyłącznie zakazu wprowadzonego w marcu).

 

Wszyscy najemcy, którzy nie osiągnęli porozumienia z wynajmującymi co do zmiany wysokości czynszu, powinni rozważyć wystąpienie do sądu z powództwem o nowe ukształtowanie wysokości czynszu w ramach możliwości stworzonych przez tzw. klauzulę rebus sic stantibus (art. 3571 k.c.). Należy mieć też na uwadze, że na podstawie tej klauzuli sąd może również rozwiązać umowę, w tym oznaczając datę rozwiązania wcześniejszą, niż dzień wyrokowania. Z uwagi na długość postępowań sądowych oraz uprawnienia przysługujące wynajmującym w sytuacji, gdy najemcy nie uiszczają czynszów i innych opłat, pożądanym rozwiązaniem jest wystąpienie do sądu o zabezpieczenie na okres postępowania, poprzez ustalenie innej niż wynikająca z umowy wysokości czynszu oraz innych opłat w tym okresie. O zabezpieczenie wystąpić można jeszcze przed wniesieniem pozwu.

 

Dzierżawcy mogą korzystać z wskazanych wyżej rozwiązań, ale ponadto przysługuje im jeszcze kolejna ścieżka. Zgodnie z art. 700 k.c. dzierżawca ma prawo do obniżenia czynszu przypadającego na okres gospodarczy, w którym zwykły przychód z lokalu uległ znacznemu zmniejszeniu, wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby. W orzecznictwie i doktrynie wskazuje się, że zmniejszenie przychodu ma z reguły rozmiary znaczne, jeżeli sięga co najmniej 1/3 normalnie wyliczonego przychodu.

 

 

Jeżeli są Państwo zainteresowani uzyskaniem szczegółowych informacji prosimy o kontakt z dr Ewą Wójtowicz – adwokat@keller.pl, tel. + 48 71 781 84 70.

 

Powyższe materiały mają wyłącznie charakter informacyjny i nie stanowią porady prawnej. Jeżeli są Państwo zainteresowani uzyskaniem szerszych informacji, prosimy o kontakt z Kancelarią.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

^