Zaufanie Klientów

rzetelność i fachowość

Zapraszamy do zapoznania się z nowym Newsletterem KPG, w którym m.in. wskazujemy, jakie znaczenie dla rynku mieszkań na wynajem będzie mieć powołanie Krajowego Zasobu Nieruchomości oraz omawiamy rewolucyjne zmiany dotyczące spółdzielni mieszkaniowych.

Dorian Duda

Deweloperzy będą mogli budować, sprzedawać i wynajmować na państwowych gruntach.

W dniu 11 września 2017 r. weszły w życie przepisy ustanawiające Krajowy Zasób Nieruchomości (ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości). KZN, jako państwowa osoba prawna, zajmie się zagospodarowaniem gruntów Skarbu Państwa, przeznaczając je pod budowę mieszkań pod wynajem, także z opcją nabycia prawa własności mieszkania przez najemcę.

W Polsce występuje duży deficyt mieszkań na wynajem, a forma ta w dalszym ciągu nie jest tak popularna, jak choćby u naszych zachodnich sąsiadów. Realizowany przez rząd program Mieszkanie Plus może to zmienić. Umożliwione zostanie wykorzystanie gruntów należących do Skarbu Państwa pod budownictwo mieszkaniowe. Umowy najmu w ramach programu będą mogły być także zawierane z opcją przeniesienia własności na najemcę, a do zadań KZN będzie należeć nadzorowanie stosunków najmu – przede wszystkim wysokości czynszów i rat, normowanych corocznie przez rząd.

Według Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa, nowe rozwiązania mają zagwarantować, oprócz ochrony najemców, także stabilne warunki inwestowania dla przedsiębiorców. Informacje o przetargach na zawarcie umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste (możliwe jest późniejsze przekształcenie w prawo własności) nieruchomości wchodzącej w skład KZN będą ogłaszane w Biuletynie Informacji Publicznej. Do KZN trafią państwowe działki budowlane, które obecnie znajdują się m.in. w zasobach starostw i miast na prawach powiatu, Agencji Mienia Wojskowego, Agencji Nieruchomości Rolnych, oraz spółek Skarbu Państwa, takich jak PKP. Mają to być działki uzbrojone, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod tego typu zabudowę.

Wśród przystępujących do przetargu zostaną wybrani operatorzy mieszkaniowi, którzy zajmą się realizacją programu Mieszkanie Plus. Do przetargu będą mogły przystąpić podmioty prowadzące działalność gospodarczą w postaci budowy i wynajmu mieszkań – np. deweloperzy, towarzystwa budownictwa społecznego, czy spółdzielnie mieszkaniowe. Warunkiem przystąpienia do przetargu jest zobowiązanie, że nie mniej niż 80% powierzchni w budynkach będzie stanowiła powierzchnia mieszkań, a 70% spośród nich będzie wyodrębnionych i przeznaczonych na wynajem. Ponadto, operator będzie musiał przeprowadzić nabór osób najmujących zgodnie z przepisami nowej ustawy.

Te przewidują kryteria pierwszeństwa zawarcia umowy. Przysługuje ono m.in. osobom osiągającym względnie niższe dochody, a także tym, które posiadają dzieci (w szczególności niepełnosprawne), nie posiadają prawa własności do innego lokalu, są niepełnosprawne lub ukończyły 65 rok życia. Innymi kryteriami przewidującymi uprzywilejowanie jest zmiana miejsca zamieszkania w celu podjęcia pracy lub nauki, status repatrianta, posiadanie Karty Polaka lub utrata domu wskutek żywiołu, katastrofy, czy wywłaszczenia. Kryteria te będą dobierane indywidualnie dla każdego przetargu i mają być uzależnione od specyfiki lokalizacji danej inwestycji. Jednocześnie podstawowym warunkiem zawarcia umowy najmu ma być rękojmia terminowego uiszczania czynszu i opłat.

Zmiany w prawie mają przyczynić się do rozszerzenia skali, na jaką budowane są mieszkania pod wynajem, a także do zwiększenia dostępności tego typu lokali. Kluczowym czynnikiem obniżającym koszty ma być udostępnianie przez Skarb Państwa gruntów pod budowę na preferencyjnych warunkach.

Jeżeli są Państwo zainteresowani uzyskaniem szczegółowych informacji prosimy o kontakt z Dorianem Dudą – Adres poczty elektronicznej jest chroniony przed robotami spamującymi. W przeglądarce musi być włączona obsługa JavaScript, żeby go zobaczyć. , tel. + 48 71 781 84 70.

Katarzyna Musiałek

Rewolucyjne zmiany w spółdzielniach mieszkaniowych.

Z dniem 9 września 2017 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy - Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2017 r., poz.1596). Wprowadziła ona szereg ważnych zmian dotyczących funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych, a będących konsekwencją wyroków Trybunału Konstrukcyjnego.

Istotnej zmianie ulegają zasady nabywania członkostwa w spółdzielniach mieszkaniowych, które powiązane zostało z prawem do lokalu albo umową o budowę lub ustanowienie prawa do lokalu. Tak więc z dniem wejścia w życie omawianych zmian, członkami spółdzielni stają się wszyscy, którym przysługuje prawo do lokalu w zasobach mieszkaniowych spółdzielni. Zbycie natomiast tego prawa będzie wiązało się z pozbawieniem członkostwa na podstawie uchwały rady nadzorczej. Również objęcie nieruchomości spółdzielczej, zarządem sprawowanym na podstawie ustawy o własności lokali, prowadzić będzie w tym samym trybie uchwały rady nadzorczej, do ustania członkostwa w spółdzielni. Przyjęta konstrukcja nabywania członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej, uzupełniona została uchyleniem dotychczas obowiązujących przepisów, dotyczących wpisowego i udziałów, które musiał wnieść starający się o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. Warto nadmienić, iż widocznym skutkiem omawianej zmiany, będzie znaczny wzrost liczby osób uprawnionych do udziału w walnym zgromadzeniu, co nakłada na średnie i duże spółdzielnie nowe wyzwania organizacyjne. Przy czym uchwalone zmiany pozwalają również na reprezentowanie członka spółdzielni na walnym zgromadzeniu przez pełnomocnika, niezależnie od zapisów statutowych.

Zmiana która będzie miała znaczny wpływ na przyszłość zasobów mieszkaniowych spółdzielni, dotyczy powstawania wspólnot mieszkaniowych. Jeżeli bowiem w danym budynku lub budynkach położonych w obrębie określonej nieruchomości, została wyodrębniona własność wszystkich lokali, to z upływem trzech miesięcy od wyodrębnienia własności ostatniego lokalu, do jej zarządzania stosować się będzie przepisy ustawy o własności lokali, chyba, że w tym terminie podjęta zostanie uchwała o dalszym stosowaniu do zarządzania, ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a więc kontynuowaniu zarządu nieruchomością przez spółdzielnię mieszkaniową. Uzupełnieniem tych zmian jest wprowadzony obowiązek rozliczenia funduszu remontowego między spółdzielnią a właścicielami powstałej w jej zasobach wspólnoty mieszkaniowej.

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadza ponadto nowe zasady uwłaszczania lokali zakładowych przejętych przez spółdzielnie mieszkaniowe, a zajmowanych na podstawie umowy najmu. Najemca takiego lokalu będzie bowiem mógł stać się jego właścicielem, po spłacie kosztów poniesionych przez spółdzielnię tytułem nakładów koniecznych przeznaczonych na utrzymanie budynku oraz zwiększających wartość budynku, w którym znajduje się lokal najemcy, w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej lokalu, w przypadku gdy spółdzielnia nabyła budynek nieodpłatnie, oraz spłaty zadłużenia z tytułu należności wynikających z umowy najmu.

Sytuację spółdzielców poprawi również wprowadzona zmiana w kodeksie postępowania cywilnego, zgodnie z którą spod egzekucji komorniczej wyłączone są środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych spółdzielni, które wpłacone zostały tytułem opłat eksploatacyjnych.

Jeżeli są Państwo zainteresowani uzyskaniem szczegółowych informacji prosimy o kontakt z Katarzyną Musiałek – Adres poczty elektronicznej jest chroniony przed robotami spamującymi. W przeglądarce musi być włączona obsługa JavaScript, żeby go zobaczyć. , tel. + 48 71 781 84 70.

Jakub Bober

Obniżenie wieku emerytalnego stało się faktem.

Z dniem 1 października 2017 r. nastąpiło obniżenie wieku emerytalnego poprzez przywrócenie obowiązujących przed końcem 2013 r. progów wiekowych. Wiąże się to z poważnymi konsekwencjami zarówno dla pracodawców jak i dla pracowników.

W dniu 1 października 2017 r. weszła w życie budząca kontrowersje ustawa z dnia 16 listopada 2016 r. o zmianie ustawy o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2017 poz. 38). Głównym celem ustawy jest obniżenie powszechnego minimalnego wieku emerytalnego. Kobiety muszą pracować do 60 roku życia, natomiast mężczyźni do 65 roku życia. Wraz z osiągnięciem powyższego wieku, nabywane są prawa do emerytury. Oznacza to, że osoba zatrudniona na umowie o pracę, która skończy 60 lub 65 lat, może złożyć wniosek o emeryturę. Powrót do „starych” progów wiekowych nabywania prawa do emerytury ma duże znaczenie również z punktu widzenia wieku ochronnego pracownika.

Szacuje się, że do końca 2017 system emerytalny zostanie obciążony kilkuset tysiącami dodatkowych emerytów. Część ekonomistów zapowiada, że skutki reformy odczują wszyscy Polacy.

Dzięki wejściu w życie ustawy o zmianie ustawy o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych wielu pracowników szybciej nabyło prawo do emerytury ale także szybciej osiągnęło przewidziany ustawowo okres ochronny. Zgodnie z art. 39 Kodeksu pracy pracodawca nie może wypowiedzieć umowy o pracę pracownikowi, któremu brakuje nie więcej niż 4 lata do osiągnięcia wieku emerytalnego, jeżeli okres zatrudnienia umożliwia mu uzyskanie prawa do emerytury z osiągnięciem tego wieku. Należy zaznaczyć, że powyższa ochrona przed wypowiedzeniem nie ma charakteru bezwzględnego.

Istotna zmiana dotyczy także gwarantowanej emerytury minimalnej. Otrzyma ją każda kobieta, która uzyskała 20-letni staż pracy oraz każdy mężczyzna, który uzyskał 25-letni staż pracy. Od 1 marca 2017 r. emerytura minimalna została zwiększona do 1000 zł brutto.

Jeżeli są Państwo zainteresowani uzyskaniem szczegółowych informacji prosimy o kontakt z Jakubem Boberem – Adres poczty elektronicznej jest chroniony przed robotami spamującymi. W przeglądarce musi być włączona obsługa JavaScript, żeby go zobaczyć. , tel. + 48 71 781 84 70.

Agnieszka Kwiatkowska

Ministerstwo Rozwoju planuje zmiany m.in. w Kodeksie Pracy i w Kodeksie Spółek Handlowych już od 1 stycznia 2018 r.

Opublikowany przez Ministerstwo Rozwoju projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu wprowadzenia uproszczeń dla przedsiębiorców w prawie podatkowym i gospodarczym obejmuje wiele drobnych korekt, które mają na celu usprawnienie wybranych procedur oraz usunięcie stanu niepewności prawnej w niektórych obszarach.

Zmiany obejmą przepisy m.in. w ustawach podatkowych, w prawie handlowym, w prawie pracy, w ustawie o Inspekcji Weterynaryjnej, w ustawie o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, o bezpieczeństwie żywności i żywienia, prawie o ruchu drogowym oraz w ustawie o administrowaniu obrotem towarowym z zagranicą.

W Kodeksie pracy przewiduje się między innymi zniesienie obowiązku szkolenia okresowego BHP pracownika na stanowisku administracyjno - biurowym u niektórych pracodawców.

W Kodeksie spółek handlowych przewiduje się natomiast między innymi wprowadzenie mechanizmu ustalającego zasadę odpowiedzialności podmiotu dominującego za szkodę poniesioną przez spółkę zależną w przypadku podjęcia czynności, które doprowadziły do pokrzywdzenia spółki zależnej, jej wspólników (akcjonariuszy) mniejszościowych lub jej wierzycieli. Odpowiedzialność podmiotów dominujących nie jest w chwili obecnej uregulowana wprost w Kodeksie spółek handlowych - o odpowiedzialności w sposób ogólny traktuje art. 293 Kodeksu spółek handlowych, zgodnie z którym członek zarządu, rady nadzorczej, komisji rewizyjnej oraz likwidator odpowiada wobec spółki za szkodę wyrządzoną działaniem lub zaniechaniem sprzecznym z prawem lub postanowieniami umowy spółki, chyba że nie ponosi winy.

Zmiany w Kodeksie spółek handlowym obejmą także:

  • jednoznaczne wskazanie komu i w jaki sposób członkowie zarządu oraz członkowie rady nadzorczej spółki kapitałowej powinni składać oświadczenie o swojej rezygnacji - dodatkowo jedyny członek zarządu albo wszyscy członkowie zarządu składający rezygnację równocześnie będą musieli powiadomić o swojej rezygnacji sąd rejestrowy;
  • możliwość składania kopii pełnomocnictw na zgromadzeniu wspólników;
  • znaczące poszerzenie możliwości pisemnego podejmowania uchwał przez udziałowców poza zgromadzeniem wspólników;
  • uregulowanie skutków nabycia (objęcia) udziału (lub akcji) ze środków pochodzących z majątku wspólnego, w sytuacji gdy stroną czynności prawnej jest tylko jeden z małżonków - małżonkowi ma przysługiwać prawo spłaty równowartości przypadającej mu części udziału lub udziałów z zastosowaniem przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego o zwrocie nakładów i wydatków poczynionych z majątku wspólnego na majątek osobisty małżonka;
  • doprecyzowanie zasad reprezentacji spółki w likwidacji;
  • doprecyzowanie skutków czynności prawnej dokonanej albo przez rzekomy organ osoby prawnej albo przez organ osoby prawnej, lecz z przekroczeniem umocowania - w projekcie wskazuje się wprost, że w tej sytuacji będą miały zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące zawarcia umowy przez pełnomocnika bez umocowania albo z przekroczeniem jego zakresu;
  • doprecyzowanie pojęcia „dzień dywidendy” w odniesieniu do spółek z ograniczoną odpowiedzialnością - ma być to dzień określony uchwałą zgromadzenia wspólników lub dzień określony przez zarząd, przy czym wypłata ma nastąpić nie później niż z zakończeniem roku obrotowego, w którym podjęto uchwałę, chyba że umowa spółki stanowi inaczej;
  • doprecyzowanie, że zmiana umowy spółki z o.o. w organizacji następować ma przez zmianę umowy zawartej przez wspólników;
  • doprecyzowanie reguł zwrotu przez wspólników zaliczek wypłaconych w poczet dywidendy w roku obrotowym, w którym spółka poniosła stratę;
  • określenie organu właściwego do odwołania zgromadzenia wspólników oraz mechanizmu odwołania tego zgromadzenia;
  • doprecyzowanie kwestii następstwa procesowego przy podziale spółki kapitałowej;
  • doprecyzowanie kwestii odpowiedzialności spółki dzielonej za jej zobowiązania po wydzieleniu;
  • określenie wprost w przepisach możliwości powołania do zarządu spółki partnerskiej osoby niebędącej jej partnerem;

Pierwsze z rozwiązań określonych projektem mają wejść w życie od 1 stycznia 2018 roku.

Jeżeli są Państwo zainteresowani uzyskaniem szczegółowych informacji prosimy o kontakt z Agnieszką Kwiatkowską – Adres poczty elektronicznej jest chroniony przed robotami spamującymi. W przeglądarce musi być włączona obsługa JavaScript, żeby go zobaczyć. , tel. + 48 71 781 84 70.

Powyższe materiały mają wyłącznie charakter informacyjny i nie stanowią porady prawnej. Jeżeli są Państwo zainteresowani uzyskaniem szerszych informacji, prosimy o kontakt z Kancelarią.